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Introducción a la propiedad de una casa en Argentina
En primer lugar, es importante entender cómo funciona el sistema legal de propiedad en Argentina. La propiedad de una casa se rige principalmente por el Código Civil y Comercial de Argentina. Este código establece los derechos y obligaciones tanto del propietario como del ocupante de una propiedad.
La posesión de una propiedad y su importancia
La posesión de una propiedad es un concepto fundamental en el derecho argentino. La posesión implica tener un control físico y exclusivo de la propiedad, es decir, vivir en ella y ejercer actos de dominio sobre la misma. La posesión de una propiedad es uno de los elementos clave para adquirir la propiedad legalmente en Argentina.
El concepto de «usucapión» en Argentina
La usucapión es un término legal que se utiliza para referirse a la adquisición de derechos a través de la posesión continua durante un período de tiempo determinado. Para que ocurra una usucapión, se requieren dos elementos esenciales: la posesión y el transcurso del tiempo. En Argentina, la usucapión es reconocida como una forma válida de adquirir la propiedad de una casa.
Tipos de Usucapión en Bienes Inmuebles
En el caso de bienes inmuebles, existen dos tipos principales de usucapión: la prescripción adquisitiva larga y la prescripción adquisitiva breve.
Prescripción Adquisitiva Larga
Para la prescripción adquisitiva larga, se necesita un período de posesión continua, pública e ininterrumpida de 20 años. Estos 20 años se cuentan a partir del momento en que se tomó posesión del bien. En algunas situaciones, cuando se realiza una cesión de derechos posesorios de manera adecuada, la posesión actual se puede agregar a la del poseedor anterior para alcanzar los 20 años requeridos.
Prescripción Adquisitiva Breve
En el caso de la prescripción adquisitiva breve, se imponen requisitos adicionales. La posesión debe ser de buena fe durante un período de diez años y debe existir un «justo título». Un justo título es un documento adecuado para transferir el derecho de propiedad, generalmente una escritura pública. Un simple boleto de compra-venta no califica como justo título.
Usucapión en Bienes Muebles
La regla general para los bienes muebles es que la posesión equivale a un título válido, lo que significa que quien tenga posesión de un bien mueble no necesita presentar un título para demostrar su propiedad. Sin embargo, esta regla se aplica solo a objetos que no hayan sido robados o perdidos.
En casos de bienes muebles robados o perdidos, si el poseedor actúa de buena fe y tiene un justo título, la usucapión se logra en dos años. En contraste, si el poseedor actúa de mala fe, se requieren 20 años para la usucapión.
Bienes Muebles Registrables
Los bienes muebles registrables, como los vehículos, a veces no se inscriben en el registro en el momento de la adquisición, pero el poseedor puede probar su derecho si los datos coinciden con el propietario registrado en el registro. En estos casos, la usucapión se produce en diez años.
Proceso de Usucapión
La usucapión siempre debe llevarse a cabo a través de un proceso judicial. Hay dos formas de iniciar este proceso: como una acción independiente o como defensa en una demanda existente.
Como Acción
Para iniciar una acción de usucapión, que es un proceso judicial en sí mismo, se requieren dos elementos: un plano de mensura de posesión y un estudio de título. Los abogados suelen encargarse de la preparación de estos documentos, junto con la demanda.
Como Defensa o Excepción
En caso de que alguien demande al poseedor actual para recuperar la propiedad, el poseedor puede, si ha cumplido con los 20 años de posesión, contestar la demanda y alegar la prescripción como defensa. Esto también se puede plantear como una contrademanda. En ambos casos, se deben cumplir los requisitos de un juicio de usucapión.
Objetivo de la Usucapión
El objetivo principal de un juicio de usucapión es obtener una sentencia que sirva como título instrumental para demostrar la propiedad del bien. Esta sentencia también permite la inscripción en el registro de la propiedad. Es importante destacar que la sentencia es declarativa, lo que significa que el juez confirma un derecho que ya se ha establecido en la práctica.
Datos a tener en cuenta
Ante la gran cantidad de consultas de personas interesadas en adquirir una posesión de propiedad, es fundamental aclarar algunos aspectos cruciales:
La Adquisición de una Posesión: Más que un Trámite
Una posesión solo puede ser oficializada mediante un proceso legal conocido como el juicio de usucapión. Es esencial comprender que el juicio de usucapión no es simplemente un trámite, sino un procedimiento judicial que requiere la presentación de pruebas y se lleva a cabo en contra del dueño original de la propiedad.
Costos y Tiempo Asociados al Juicio de Usucapión
El juicio de usucapión implica costos significativos, que incluyen tasas, honorarios legales y gastos relacionados con planos. Además, requiere una inversión considerable en tiempo. Por lo tanto, al considerar la compra de una posesión, es crucial tener en cuenta estos factores. El valor de adquirir una cesión de posesión debe ser sustancialmente inferior al precio de venta de un terreno.
Investigación Previa
Antes de comprar una posesión, es esencial llevar a cabo una investigación exhaustiva de los antecedentes del poseedor actual. Tenga en cuenta que, si decide iniciar el juicio de usucapión, necesitará una amplia evidencia para demostrar veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, mejoras realizadas en la propiedad, entre otros.
Riesgos Inherentes a Adquirir una Posesión
Es importante reconocer que la adquisición de una posesión conlleva ciertos riesgos. El propietario original puede reclamar la propiedad a través de una acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, podría estar sujeto a la obligación de desmantelar las construcciones realizadas a expensas suyas. Alternativamente, el propietario podría optar por mantener las mejoras, compensándole por el valor agregado que aportaron.